韩国房价暴涨

群众的眼睛

今年，应该没有人不羡慕韩国人。
除非不爱钱。
羡慕之余，好奇是免不了的。
韩国人赚了钱，会怎么花？
第一选择当然是利滚利，现在还远不到离场的时候。
第二选择呢？
有钱了，当然要买房、买好房！
据韩国国土交通部的数据，2026年1-4月，韩国民众通过抛售股票和债券变现，直接砸进住宅市场的资金高达3.7万亿韩元。
其中，2.44万亿韩元流入首尔，豪宅集中地江南区、松坡区、瑞草区分别吸金3707亿、3532亿、2904亿。
今年4月，韩国全国住宅价格同比上涨2.35%；首尔同比上涨9.56%。
江南三区和“麻龙城”等热门地段的平均交易价格，同比增长15.7%，每套房子的成交价一年内平均涨了约2亿韩元。
拿股债变现资金购买15亿韩元以上住宅的比例，也从2020-2025年长期在5%以下，突然飙升至今年4月份的13.2%，创历史新高。
……
这，这还真是东亚特色啊。

01

流动性就像水，总会往预期最高的地方流。
此前，韩国政府为了打压房价，出台了限制重建、收紧土地审批等诸多政策。
并试图削减“多住宅者”的登记租赁税收优惠，把持有税上调、减少长期持有的资本利得税特别扣除（长特扣）。
以逼迫多套房的业主把多余的住房吐出来，增加市场供应。
这在短期内，确实引发了一波避税抛售潮。
但总体效果并不好，被手握大量房源的群体联合抵制。
所以在今年，韩国政府宣布要出台“1·29对策”，在首都圈新供应6万户住宅，试图缓解供应压力。
但还是因为和地方自治团体的利益矛盾，大部分都没落地。
更关键的是，由于建筑材料成本暴涨、建筑工人短缺以及建筑行业整体爆发债务危机，导致今年能够交付的公寓数量出现了历史性的干涸。
根据韩国国土交通部的2026年一季度数据，全国竣工量暴跌45.03%，首尔也缩水了接近30%。
以上一系列原因，最终导致韩国楼市的流通盘几乎干涸。
此时，只要有需求增量，就足以把价格打飞。

需求方面又怎么样呢？
可以说极为疯狂。
在江南三区4月份的交易样本中，通过“卖股资金+自有现金”、完全不依赖任何购房抵押贷款的成交案例，占比高达41.2%。
散户们正在用高流动性的权益类资产，暴力置换低流动性的不动产资产。
同时，根据韩国国土交通委员会金钟阳议员披露的资料，这波“卖股买房”的热潮中，主力军居然是30岁左右的中青年。
                                                                                                                                



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今年前4个月，这一群体变现购房的资金高达1.2592万亿韩元，碾压了40岁（1.1087万亿）、50岁（8022亿）和60岁以上（4893亿）的人群。
今年首尔集合建筑的买家中，超四成是首次置业，其中半数以上是30岁左右的年轻人。
而他们原本是最颓废、最压抑的一代人。
这能在很大程度上解释，为什么万年倒数第一的韩国生育率，最近突然有了起色。
因为30岁左右正是婚育最集中的年龄，而现在他们买得起房了。
有钱了，愿意生育的人自然就多了。

02

这轮行情，说白了就是股市发财、楼市买单。
韩国房地产研究院预测，预计2026年全年，首尔的整体房价仍将保持4.2%的年度正增长。
以江南三区为代表的“核心资产”，依然会在供给断层的情况下继续上涨。
但对于宏观经济而言，这是明显的恶性金融失衡。

今年，韩国金融委强推“企业价值提升计划”：
通过激活股市消除“韩国折价”，让国民把钱留在资本市场，支持核心企业研发；企业赚了钱再分红，形成一个“金融支持实体”的闭环。
我们之前讨论过，这算是变相的主权算力分红。
支撑这一闭环最重要的一点，就是投资者的收益必须流向下一代R&D研发、流向创业孵化、流向提高劳动者薪酬、或者流向改善社会福利。
而不是变现成高档公寓的所有权凭证。
一旦如此，凭借科技创造的财富，就变成了互相接盘的游戏，除了推高资产价格泡沫、创造一堆纸面上的“江南富豪”之外，对提升韩国潜在全要素生产率的贡献几乎为零。
这是典型的“房地产版荷兰病”。
毫无生产力的钢筋水泥，纯粹是靠吸真正创造财富行业的血而繁荣。
一方面，这会削弱支柱行业的竞争力；另一方面，楼市畸形繁荣的基石是极其脆弱的。
达利欧的危机模型告诉我们，当一个市场的居民总财富与广义货币的比值过高时，就意味着纸面财富严重脱离了真实的流动性支撑。
韩国政府绝对不会对房价过热坐视不管。

最近，韩亚、新韩等各大银行迫于金融当局的压力，正在拼命收紧信用贷款的标准和额度。
针对投机过热区域，韩国政府也重启了严格的总负债本息偿还比率限制和贷款价值比。
6月24日，韩国银行发布最新的《金融稳定报告》，措辞极其严厉，直接释放了可能在适当时候加息的强烈信号。
总而言之，就是用尽手段把准入门槛提高。
但效果，可以预料到并不会太好。
没有跟上造富潮的영끌族（把灵魂都抵押去贷款的人），甚至连加杠杆借首付的资格都会被剥夺。
而这一波的新贵们，本来就是全款或低杠杆买入豪宅。
只要加息不真正落地，只要半导体行业的利润还在继续往散户口袋里送，中短期的未来依然会如此。
门槛提高与否，对这一群体的影响并没有多大。
除非财富的来源出了问题。
AI产业链存在泡沫毋庸置疑，市场震荡不可避免，最近几天韩国股市的暴涨暴跌就是最好的例子。
即便长远看来是好的，但谁都无法保证，当前的震荡会持续多久，又是否会出现更大的波动？
一旦韩国半导体双雄出现暴跌，大量加杠杆的散户很可能不得不抛售房产还债，出现资金链断裂的负向反馈，甚至最终导致资产价格崩溃。
没有什么是不可能的。

03

“想要改变韩国人这三四十年根深蒂固的‘买房保值’思维，真的太难了。”
根据韩联社的统计，截至2026年初，韩国国内的股票交易活跃账户已经突破1亿个。
今年3-5月，散户的证券资金月均流入资金高达1644万亿韩元。
表面上看，似乎所有人都在梭哈炒股。
但实际上，根据摩根士丹利的数据：即使这轮科技股牛市把无数人的账面资产推向高潮，但韩国人的家庭整体资产配置中，房地产依然占据75%，金融资产的配置只有9%。
资产配置依然严重失衡，反映出了韩国社会根深蒂固的结构性防御心理。
这也是“韩国折价”的后遗症，本土投资者对自己的金融市场存在骨子里的不信任感。
所有人都清楚，现在的股市暴涨，很大程度上是靠国际AI算力芯片需求暴增和高杠杆衍生品硬顶起来的。
这阵风真的能一直吹下去？
相比之下，首尔核心区的房地产，则是经过了几十年历史检验的。
所以对他们而言，股市再火热也只是“捕猎场”，赚到肉了，必须立刻把肉运回房地产这个“地窖”里藏起来。
或者说，他们在股市玩命加杠杆，本质目的就是为了能更快赚够钱立场，去换一张房本。
从个人的角度来看，他们每一个都是精明算计、堪称典范的理财大师。
但个人理性的总和，往往等于集体的巨大疯狂。
从宏观来看，他们或许正在用自己的狂热，共同编织着韩国经济历史上最大、也最沉重的一颗金融失衡炸弹。
所有收获都是有代价的。